هذا الأسبوع، قامت سان فرانسيسكو بإضفاء الطابع الرسمي على قانون وافق عليه الناخبون، والمعروف أيضًا باسم الاقتراح إم، للقضاء على مالكي الوحدات متعددة الأسر التي تسمح لهم بالجلوس شاغرة. يمكن للقانون، الذي يدخل حيز التنفيذ في يناير، أن يدفع ما يصل إلى 7000 وحدة إلى السوق، وفقًا لتقديرات المدينة – وهذا يعني حرفيًا 90٪ من المشردين في المدينة الذين سيتم إسكانهم، بناءً على البيانات المذكورة أعلاه. تم حل المشكلة؟

قد يكون هذا أمرًا كبيرًا بالنسبة لمدينة يقل عدد سكانها عن مليون نسمة والتي أصبحت وجهًا للمخاوف الحديثة من “حلقة الهلاك” على غرار السبعينيات، نظرًا للتشرد المتوطن، وأزمة تكلفة المعيشة المستمرة، والخلل الوظيفي الشهير في الإسكان. سوق. لكن أصحاب المصالح العقارية يحاربون بالفعل القانون في محكمة الولاية، مدعين أن حقهم في عدم استئجار ممتلكاتهم منصوص عليه في الدستور.

وقال المشرف دين بريستون، الداعم الرئيسي للقانون، إن “الغرض الأساسي للقانون هو ملء المنازل الفارغة”. حظ جمعة. وقال: “إن منع المساكن من السوق لفترة طويلة، عندما يكون هناك أشخاص يحتاجون إلى سكن، أمر سيء لمدينتنا”. “أملنا هو ذلك [the tax] يكفي لتغيير قرار المضارب العقاري أو مالك العقار.

وقال بريستون إنه في بعض الأحيان، يكون لدى المطورين استراتيجية تتمثل في شراء المباني، وإزالة المستأجرين منذ فترة طويلة، ثم إعادة البيع بربح. وفي الآونة الأخيرة، فشلت بعض الإنشاءات الجديدة في بيع وحداتها وسط تراجع السوق، مما أدى إلى ظهور “مباني الزومبي”. سان فرانسيسكو كرونيكل ذكرت الشهر الماضي.

وقال بريستون: “لدينا وضع حيث لدينا الآلاف من الأشخاص الذين يعيشون في الشوارع بلا مأوى، وعشرات الآلاف من الوحدات محتجزة خارج السوق”. حظ. “لدينا مباني في منطقتي كانت فارغة منذ سنوات.”

تستمر القصة

أقوى ضريبة الشغور في الولايات المتحدة

وسيتم تطبيق الضريبة، وهي ضيقة إلى حد ما، على ما بين 4400 و7300 وحدة، وفقا لتقدير محلل ميزانية المدينة. يُعرف أيضًا باسم الاقتراح M، وهو يستثني منازل الأسرة الواحدة، والدوبلكس، والإيجارات قصيرة الأجل، والإسكان غير الربحي والمؤسساتي، مثل دور رعاية المسنين، بالإضافة إلى أي شقة تستخدم كمسكن أساسي. كما يتيح وقتًا إضافيًا للمباني الجديدة التي تنتظر شهادة الإشغال أو التي أصبحت غير صالحة للسكن بسبب الكوارث الطبيعية.

في حين أن حفنة من المدن، بما في ذلك أوكلاند المجاورة وواشنطن العاصمة وفانكوفر، أقرت شكلاً من أشكال ضرائب الشواغر، يعتقد بريستون أن سان فرانسيسكو هي الأكثر عدوانية في البلاد. ورفعت عدة مجموعات تمثل أصحاب العقارات، بما في ذلك جمعية شقق سان فرانسيسكو، وأصحاب العقارات الصغيرة في معهد سان فرانسيسكو، وجمعية سان فرانسيسكو للوسطاء العقاريين، دعوى قضائية ضد المدينة في فبراير، بدعوى أن القانون ينتهك حقوقهم الدستورية.

“لقد اعتبرت المحكمة العليا في الولايات المتحدة مرارا وتكرارا سلطة أصحاب العقارات في الاستبعاد [others from the property] تقول الدعوى نقلاً عن قرار صدر عام 1982: “إنها تعتبر تقليديًا واحدة من أكثر العناصر قيمة في مجموعة حقوق الملكية للمالك”. إن أصحاب العقارات في سان فرانسيسكو مثقلون بالفعل بـ “العوائق القانونية والإدارية والعملية والاقتصادية التي تحول دون الإيجار”، كما تدعي الدعوى، وتحدد قوانين التحكم في الإيجارات، ومتطلبات تسجيل الممتلكات، وصعوبة طرد المستأجرين.

وفي حالات أخرى، قد تظل الشقق فارغة بسبب ارتفاع معدلات الجريمة أو قلة الوظائف في المنطقة، لكن أصحابها قد يكرهون إسقاط الإيجار المطلوب خوفًا من أن قوانين مراقبة الإيجارات لن تسمح لهم برفعه في المستقبل، كما تقول الدعوى. . لا يزال البعض الآخر يرغب في الاحتفاظ بشقة للعيش فيها لبضعة أشهر من العام، أو العيش بمفرده في مبنى مكون من أربع وحدات لأنهم لا يريدون التعامل مع متاعب التأجير للمستأجرين، كما تقول الدعوى، مع ذكر المواقف الذي ينطبق على اثنين من المدعين.

وبموجب ضريبة الشغور، سيكون المالكون في مأزق مقابل 2500 دولار إلى 5000 دولار لكل وحدة فارغة، اعتمادا على حجمها – وهو المبلغ الذي يزداد كل عام إذا تركت شاغرة. إن المبنى الفارغ المكون من 10 شقق متوسطة الحجم (1000 إلى 2000 قدم مربع) سيتحمل ضريبة قدرها 140 ألف دولار بحلول عامه الثالث، وسيتم بعد ذلك فهرسة المبلغ إلى مؤشر أسعار المستهلك الفيدرالي.

وقال بريستون إن الضريبة موجهة لتمويل برامج الإسكان الميسر، لكنه أضاف أن “جمع الأموال ليس هو الغرض الأساسي من هذا الإجراء”.

وقال: “إذا تم ملء 10000 وحدة في السنوات القليلة المقبلة، فسنكون سعداء حتى لو لم تكن هناك عائدات ضريبية قليلة أو معدومة”.

ظهرت هذه القصة في الأصل على موقع Fortune.com