ويخطط مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة هذا العام، ومن المرجح أن يخفض وكلاء العقارات عمولاتهم بعد تسوية كبيرة، وبدأ الرئيس بايدن في البحث عن طرق يمكن لإدارته من خلالها تخفيف تكاليف الإسكان المرتفعة.
باختصار، يحدث الكثير من التغيير في سوق الإسكان. وفي حين تباطأت المبيعات بشكل ملحوظ وسط ارتفاع أسعار الفائدة، إلا أن أسعار المنازل والإيجارات لا تزال أعلى بشكل حاد مما كانت عليه قبل الوباء. والسؤال الآن هو ما إذا كانت التطورات الأخيرة سوف تعمل على خفض التكاليف.
وقال الاقتصاديون الذين يدرسون سوق الإسكان إنهم يتوقعون أن تكون الزيادات في التكاليف معتدلة نسبياً خلال العام المقبل. لكنهم لا يتوقعون أن تنخفض الأسعار فعليًا في معظم الأسواق، خاصة بالنسبة لشراء المنازل. ولا تزال الاتجاهات الديموغرافية تغذي الطلب القوي، ويمكن للقروض العقارية الرخيصة أن تجتذب المشترين إلى سوق لا يزال بها عدد قليل للغاية من المنازل المعروضة للبيع، حتى لو كانت أسعار الفائدة المنخفضة قد تساعد في جذب المزيد من العرض حول الأطراف.
قال جلين كيلمان، الرئيس التنفيذي لشركة ريدفين: “لقد أصبح من المستحيل تقريبا بالنسبة لي أن أتخيل انخفاض أسعار المنازل فعليا”. “إن القيود المفروضة على المخزون عميقة للغاية.”
إليك ما يتغير وما يمكن أن يعنيه بالنسبة للمشترين والبائعين والمستأجرين.
ومن المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة.
وكانت أسعار الرهن العقاري باهظة الثمن في الآونة الأخيرة، ويرجع ذلك جزئياً إلى رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها منذ أكثر من عقدين من الزمن. لا يحدد البنك المركزي أسعار الفائدة على الرهن العقاري، لكن تحركات سياسته تتدفق لجعل الاقتراض أكثر تكلفة في جميع أنحاء الاقتصاد. وكانت أسعار الفائدة على القروض العقارية لمدة 30 عاما تحوم أقل قليلا من 7 في المائة، مرتفعة من أقل من 3 في المائة في الآونة الأخيرة في عام 2021.
ومن الممكن أن تنخفض هذه المعدلات عندما يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي تكاليف الاقتراض، خاصة إذا توقع المستثمرون أنه سيخفض أسعار الفائدة بشكل ملحوظ أكثر مما يتوقعونه حاليا.
تميل أسعار الرهن العقاري وبعض تكاليف الاقتراض الأخرى إلى التكيف عندما يغير المستثمرون توقعاتهم بشأن ما سيفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي، وليس عندما يتخذ البنك المركزي خطوة فعلية. وهذا هو أحد الأسباب وراء تراجع معدلات الرهن العقاري من ذروتها البالغة نحو 7.8% في أواخر عام 2023: فقد تراجع التضخم، وأصبح من الواضح أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يخفض سعر الفائدة قريبًا.
توقع محافظو البنوك المركزية يوم الأربعاء أن يتمكنوا من إجراء ثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة هذا العام وثلاثة أخرى في العام المقبل.
ويعتقد بعض المحللين أن معدلات الرهن العقاري قد تنخفض أكثر في عام 2024. على سبيل المثال، يعتقد جريج ماكبرايد من Bankrate، أن معدلات الرهن العقاري يمكن أن تنهى العام بنحو 6 في المائة.
سيكون لتكاليف الاقتراض الأرخص تأثيران كبيران على سوق الإسكان. أولاً، تجعل تمويل عملية الشراء أقل تكلفة قليلاً: فالدفعة الشهرية على رهن عقاري بقيمة 400 ألف دولار بمعدل فائدة 7.8 في المائة تبلغ حوالي 2880 دولاراً، ولكنها أقرب إلى 2400 دولار بمعدل فائدة 6 في المائة. وقد يؤدي مثل هذا الانخفاض إلى زيادة الطلب من المشترين المحتملين.
ثانياً، قد تؤدي أسعار الفائدة المنخفضة إلى حث المزيد من أصحاب المساكن على البيع. ويجلس العديد من الأميركيين على قروض عقارية رخيصة أعادوا تمويلها خلال الوباء ويترددون في التخلي عنها للانتقال. كلما صغرت الفجوة بين تلك القروض العقارية الحالية وأسعار الفائدة على الرهن العقاري في السوق، كلما اختفي هذا المعدل الثابت – مما قد يؤدي إلى إتاحة المزيد من المنازل المبتدئة.
ممارسات الوسيط على وشك التحول.
ليست تكلفة الاقتراض فقط هي التي يمكن أن تؤثر على سوق الإسكان. وافقت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي مجموعة قوية وضعت منذ فترة طويلة المبادئ التوجيهية لمبيعات المنازل، على تسوية سلسلة من الدعاوى القضائية في خطوة قد تؤدي إلى زعزعة شراء المنازل.
وفي انتظار موافقة المحكمة، فإن التسوية تعني أن الوكلاء الذين يعملون مع بائعي المنازل لن يضطروا بعد الآن إلى تقديم تعويضات معلن عنها بوضوح لوكلاء المشترين. ومن المرجح أن يؤدي هذا التغيير إلى خفض العمولة القياسية على مستوى الصناعة بنسبة 5 أو 6 بالمائة.
ليس من الواضح بالضبط ما الذي سيعنيه ذلك بالنسبة لتكاليف المنزل. هناك تكهنات بأنها قد تؤدي إلى خفض الأسعار، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن انخفاض العمولات قد يجعل الأمر أكثر جاذبية للبائعين لإدراج منازلهم.
ولكن هناك حدود لمدى انخفاض الأسعار. وقال إيجور بوبوف، كبير الاقتصاديين في شركة أبارتمنت ليست، إنه في حين أن القرار يمكن أن يوفر أموالاً للأمريكيين من تكاليف المعاملات، فمن المرجح أن يستمر بائعو المنازل في محاولة تحصيل أكبر قدر ممكن من المال في الأسواق التنافسية.
وقال: “إنها صفقة كبيرة بالنسبة لهذه الصناعة، لكنني لا أعتقد أنها مشكلة كبيرة بالنسبة للأسعار والكميات”.
الوكلاء غير متأكدين من شكل التداعيات. قال جوفاني أورتيز، سمسار عقارات في لونج آيلاند، إنه سمع زملاء يتساءلون عما إذا كان الوكلاء قد يتركون العمل – لكن لم يكن أحد متأكدًا بالضبط من تكلفة ذلك على الوكلاء وسيعيد تشكيل التسوق المنزلي.
قال السيد أورتيز: «ما زال من السابق لأوانه القول».
البيت الأبيض لديه سياسات في الاعتبار.
ركز الرئيس بايدن اهتمامه على ارتفاع تكاليف الإسكان في الأسابيع الأخيرة، قلقًا من أن معاناة الأمريكيين من أجل استئجار أو شراء منزل تؤثر على التفاؤل الاقتصادي في البلاد.
وأعلن عن أفكار جديدة لمساعدة مشتري المنازل في خطابه عن حالة الاتحاد. ويتضمن طلبه الأخير للميزانية أكثر من 250 مليار دولار من مقترحات الإنفاق لمعالجة تكاليف الإسكان المرتفعة، بما في ذلك بناء أو إعادة تأهيل مليوني وحدة سكنية وزيادة مساعدات الإيجار للعمال ذوي الدخل المنخفض.
ولكن يبدو من غير المرجح أن يكون لأغلب هذه الأفكار تأثير فوري: إذ يبدو أن الفرصة ضئيلة لتمرير مشروع قانون كبير للإسكان هذا العام، مع اقتراب موعد انتخابات نوفمبر/تشرين الثاني وسيطرة الجمهوريين على مجلس النواب.
ومع ذلك، وجه بايدن إدارته للعمل من جانب واحد لتقليل بعض التكاليف المرتبطة بشراء المنازل. لقد تحرك لإلغاء رسوم التأمين على الملكية للقروض العقارية المدعومة اتحاديًا، مما قد يوفر 1000 دولار أو أكثر لكل عملية شراء. ودعا هذا الأسبوع وكلاء العقارات إلى تمرير المدخرات الناتجة عن انخفاض العمولات المطلوبة إلى المستهلكين.
ويتزايد المعروض من المساكن في الإيجارات، ولكن هذا قد يكون قصير الأجل.
إذا كانت هناك نقطة مضيئة واحدة في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في الوقت الحالي، فهي سوق الإيجار.
وقد تراجعت أزمة العرض الخطيرة في الأشهر الأخيرة، مما سمح للإيجارات على عقود الإيجار الجديدة بالنمو بشكل معتدل فقط أو حتى الانخفاض في بعض الأسواق.
تم تشييد مجموعة من المباني الكبيرة للإيجار في بعض المدن الجنوبية والجبلية الغربية، مما أدى إلى تخفيف الضغط على الأسعار الشهرية. لكن بوبوف قال إن المخزون الجديد قليل نسبيًا سيأتي في العام المقبل وفي عام 2026، لذلك قد يكون التهدئة محدودًا.
أما المعروض من المنازل المعروضة للبيع فهو قصة أقل تفاؤلاً. لا يقتصر الأمر على أن عددًا أقل من البائعين قد طرحوا المنازل في السوق – فقد تأثر بناء المنازل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. وقد أدى ذلك إلى تفاقم النقص الذي تفاقم لسنوات، وكان هذا يعني أن الأسعار ظلت مرتفعة على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة أدت إلى انخفاض مبيعات المساكن الجديدة والقائمة.
ومع رؤية شركات البناء علامات على ذوبان الجليد في السوق، فقد يكونون أكثر استعدادًا لبناء منازل جديدة. ولكن هذا سيأتي حيث من المرجح أن يتم إغراء العديد من المتسوقين بأسعار أقل قليلاً.
وقالت يلينا شولياتيفا، كبيرة الاقتصاديين في بنك بي إن بي باريبا: “الطلب قوي للغاية لدرجة أنه من غير المرجح أن ينهار سوق الإسكان”، مشيرة إلى أن العديد من جيل الألفية ما زالوا يتطلعون إلى الشراء، من بين اتجاهات أخرى.
النتيجة؟ يعتقد بوبوف أن سوق الإسكان يمكن أن يعود إلى شيء أقرب إلى الوضع الطبيعي في الأشهر المقبلة – من غير المرجح أن تنخفض الأسعار، لكن الزيادات قد تكون أبطأ وأكثر ثباتًا مقارنة بالارتداد الكبير منذ عام 2020.
وقال: “لقد شعرنا بالتوابع للضربات القوية العديدة التي لحقت بسوق الخراطيم والتي جلبها الوباء”. “سوف نعود إلى أرقام أكثر طبيعية، وشعور أكثر طبيعية في سوق الإسكان.”
