“مكاتب الزومبي” تثير المتاعب لبعض البنوك
المباني الجميلة ذات طراز آرت ديكو الشاهقة فوق المنطقة التجارية الرئيسية في شيكاغو تبلغ عن معدلات إشغال منخفضة تصل إلى 17 بالمائة.
مجموعة من أبراج المكاتب اللامعة في دنفر، والتي كانت مليئة بالمستأجرين بقيمة 176 مليون دولار في عام 2013، أصبحت الآن فارغة إلى حد كبير وتم تقييمها آخر مرة بمبلغ 82 مليون دولار فقط، وفقًا للبيانات المقدمة من شركة تريب، وهي شركة أبحاث تتعقب القروض العقارية. حتى المباني الشهيرة في لوس أنجلوس أصبحت تحقق ما يقرب من نصف أسعارها قبل الوباء.
ومن سان فرانسيسكو إلى واشنطن العاصمة، القصة هي نفسها. لا تزال مباني المكاتب عالقة في أزمة تشتعل ببطء. الموظفون الذين تم إرسالهم للعمل من المنزل في بداية الوباء لم يعودوا بشكل كامل، وهو الوضع الذي، إلى جانب أسعار الفائدة المرتفعة، يمحو القيمة في فئة رئيسية من العقارات التجارية. وانخفضت أسعار العقارات المكتبية عالية الجودة بنسبة 35% منذ ذروتها في أوائل عام 2022، بناءً على بيانات من شركة التحليلات العقارية Green Street.
وقد وضعت هذه القوى البنوك التي تحتفظ بجزء كبير من الديون العقارية التجارية الأمريكية في موقف ساخن – وقال المحللون وحتى المنظمون إن الحساب لم يترسخ بشكل كامل بعد. والسؤال ليس ما إذا كانت الخسائر الكبيرة قادمة أم لا. بل هو ما إذا كانت ستثبت أنها نزيف بطيء أو موجة تثير الذعر.
لقد جلب الأسبوع الماضي طعمًا للمشاكل المختمرة عندما انخفض سهم New York Community Bancorp بعد أن كشف المقرض عن خسائر غير متوقعة في القروض العقارية المرتبطة بكل من المباني المكتبية والشقق.
قال لوني هندري، كبير مسؤولي المنتجات في شركة Trepp، حتى الآن: “لقد تحركت العناوين الرئيسية بشكل أسرع من الضغط الفعلي”. “البنوك تجلس على مجموعة من الخسائر غير المحققة. إذا تم الكشف عن هذا التسرب البطيء، فمن الممكن أن يتم إطلاقه بسرعة كبيرة.
هموم العام الماضي هي مشاكل اليوم.
عندما فشلت سلسلة من البنوك في الربيع الماضي – ويرجع ذلك جزئيا إلى ارتفاع أسعار الفائدة التي خفضت قيمة أصولها – أعرب المحللون عن قلقهم من أن العقارات التجارية يمكن أن تؤدي إلى مجموعة واسعة من المشاكل.
تمتلك البنوك حوالي 1.4 تريليون دولار من أصل 2.6 تريليون دولار من القروض العقارية التجارية المقرر استحقاقها على مدى السنوات الخمس المقبلة، بناءً على بيانات من تريب، وينشط المقرضون الصغار والإقليميون بشكل خاص في السوق.
ويخشى الاقتصاديون والمنظمون من أن التعرض الكبير للصناعة التي تبدو محفوفة بالمخاطر قد يخيف مودعي البنوك، وخاصة أولئك الذين لديهم مدخرات تتجاوز حد التأمين الحكومي البالغ 250 ألف دولار، ويدفعهم إلى سحب أموالهم.
لكن المسؤولين الحكوميين استجابوا بقوة لاضطرابات 2023. لقد ساعدوا في بيع المؤسسات الفاشلة، وأنشأ بنك الاحتياطي الفيدرالي خيار تمويل مصرفي رخيص. وقد أعادت هذه الإجراءات الثقة، وتلاشت المخاوف المصرفية عن الأنظار.
لقد تغير ذلك في الأيام الأخيرة مع المشكلات التي واجهتها شركة New York Community Bancorp، حيث رفض بعض المحللين الأمر باعتباره حدثًا لمرة واحدة. لقد استوعبت شركة New York Community Bancorp بنك Signature Bank الفاشل في الربيع الماضي، مما أدى إلى تسريع مشاكله. وحتى الآن لا يسحب المودعون أموالهم من البنوك بأعداد كبيرة.
لكن آخرين يرون في محنة البنك بمثابة تذكير بأن العديد من المقرضين يعانون من الألم، حتى لو لم يؤدي ذلك إلى إثارة الذعر على مستوى النظام. كان التأجيل الذي قدمته الحكومة للنظام المصرفي العام الماضي مؤقتا: على سبيل المثال، من المقرر أن يتم إغلاق برنامج تمويل بنك الاحتياطي الفيدرالي الشهر المقبل. مشاكل العقارات التجارية دائمة.
الألم لم يتحقق بعد.
العقارات التجارية هي فئة أصول واسعة تشمل البيع بالتجزئة والإسكان متعدد الأسر والمصانع. لقد شهد القطاع ككل سنوات قليلة مضطربة، حيث تضررت المباني المكتبية بشكل خاص.
حوالي 14 في المائة من جميع القروض العقارية التجارية و44 في المائة من قروض المكاتب أصبحت تحت السداد – مما يعني أن قيمة العقارات أقل من قيمة الديون التي تقف وراءها – وفقاً لورقة بحثية حديثة للمكتب الوطني للبحوث الاقتصادية أعدتها إيريكا جيانغ من جامعة ساوثرن. كاليفورنيا، توماس بيسكورسكي من كلية كولومبيا للأعمال واثنين من زملائهم.
وبينما بدأ المقرضون الكبار مثل جيه بي مورجان وبنك أوف أمريكا في تخصيص أموال لتغطية الخسائر المتوقعة، قال المحللون إن العديد من البنوك الصغيرة والمتوسطة تقلل من شأن التكلفة المحتملة.
لا تزال بعض المكاتب مشغولة رسميًا حتى مع وجود عدد قليل من العاملين فيها – أو ما أسماه السيد هندري “الزومبي” – وذلك بفضل شروط الإيجار التي تمتد لسنوات. وهذا يسمح لهم بالظهور بمظهر قابلين للحياة عندما لا يكونون كذلك.
وفي حالات أخرى، تستخدم البنوك تمديدات قصيرة الأجل بدلا من الاستيلاء على المباني المتعثرة أو تجديد عقود الإيجار غير القابلة للتنفيذ الآن – على أمل أن تنخفض أسعار الفائدة، الأمر الذي من شأنه أن يساعد في رفع قيمة العقارات، وأن يعود العمال.
قال هارولد بوردوين، مدير شركة الوساطة العقارية المتعثرة كين ساميت كابيتال بارتنرز: “إذا تمكنوا من تمديد هذا القرض والحفاظ على أداءه، فيمكنهم تأجيل يوم الحساب”.
وظلت معدلات التأخر في السداد التي أبلغت عنها البنوك أقل بكثير، حيث تزيد قليلا عن 1 في المائة، مقارنة بتلك المتعلقة بالقروض العقارية التجارية التي يتم تداولها في الأسواق، والتي تزيد عن 6 في المائة. وقال السيد بيكورسكي، الخبير الاقتصادي في جامعة كولومبيا، إن هذه علامة على أن المقرضين كانوا بطيئين في الاعتراف بالضغوط المتزايدة.
مئات البنوك في خطر.
لكن الآمال في حدوث تحول في العقارات المكتبية تبدو أقل واقعية.
لقد توقفت اتجاهات العودة إلى المكاتب. وبينما أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه لا يتوقع رفع أسعار الفائدة فوق مستواها الحالي الذي يتراوح بين 5.25 إلى 5.5 في المائة، فقد كان المسؤولون واضحين في أنهم ليسوا في عجلة من أمرهم لخفضها.
ويتوقع السيد هندري أن حالات التأخر في السداد يمكن أن تتضاعف تقريبًا من معدلها الحالي لتصل إلى ما بين 10 و12 بالمائة بحلول نهاية هذا العام. ومع استمرار عملية الحساب، قد تكون مئات البنوك الصغيرة والمتوسطة في خطر.
تعرضت قيمة أصول البنوك لضربة وسط ارتفاع أسعار الفائدة الفيدرالية، كما وجد السيد بيسكورسكي والسيدة جيانغ في بحثهما، مما يعني أن الخسائر العقارية التجارية المتزايدة يمكن أن تترك العديد من المؤسسات في حالة سيئة.
وإذا كان ذلك سيثير قلق المودعين غير المؤمن عليهم ويؤدي إلى هروب من البنوك من النوع الذي أطاح بالبنوك في آذار (مارس) الماضي، فإن العديد منهم يمكن أن يغرقوا في الفشل التام.
قال السيد بيكورسكي: «إنها لعبة ثقة، والعقارات التجارية يمكن أن تكون هي الدافع وراء ذلك».
وتقدر ورقتهم البحثية أن العشرات إلى أكثر من 300 بنك قد يواجهون مثل هذه الكارثة. قد لا يكون ذلك بمثابة ضربة ساحقة في دولة بها 4800 بنك – خاصة وأن المقرضين الصغار والمتوسطين ليسوا مرتبطين ببقية النظام المالي مثل نظرائهم الأكبر. لكن الانهيار السريع من شأنه أن يهدد بحالة من الذعر على نطاق أوسع.
قال السيد بيكورسكي: “هناك سيناريو يمتد فيه الأمر”. “السيناريو الأكثر احتمالا هو نزيف بطيء.”
المنظمون متفهمون لهذا التهديد.
وقد أوضح المسؤولون في بنك الاحتياطي الفيدرالي ووزارة الخزانة أنهم يراقبون عن كثب كلاً من القطاع المصرفي وسوق العقارات التجارية.
وقالت وزيرة الخزانة جانيت إل. يلين خلال شهادتها أمام الكونجرس هذا الأسبوع: “إن العقارات التجارية هي مجال ندرك منذ فترة طويلة أنه يمكن أن يخلق مخاطر أو خسائر على الاستقرار المالي في النظام المصرفي، وهذا أمر يتطلب اهتمامًا إشرافيًا دقيقًا”.
واعترف جيروم باول، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي، خلال مقابلة في برنامج “60 دقيقة” تم بثها في الرابع من فبراير/شباط بأنه “ستكون هناك خسائر”. وقال باول إنه بالنسبة للبنوك الكبرى، فإن المخاطر يمكن التحكم فيها. وعندما يتعلق الأمر بالبنوك الإقليمية، قال إن بنك الاحتياطي الفيدرالي يعمل معها للتعامل مع التداعيات المتوقعة، وأن بعضها سيحتاج إلى الإغلاق أو الاندماج.
واعترف السيد باول قائلاً: “يبدو الأمر وكأنها مشكلة سنعمل على حلها لسنوات”. ووصف المشكلة بأنها “كبيرة”، لكنه قال “لا يبدو أنها تتمتع بمقومات الأزمات التي شهدناها في بعض الأحيان في الماضي، على سبيل المثال، مع الأزمة المالية العالمية”.
آلان رابابورت ساهمت في التقارير.