اقتصاد

فخ 30 عاماً: مشكلة الرهون العقارية الغريبة في أمريكا


كان شراء منزل أمرًا صعبًا قبل الوباء. بطريقة ما، يزداد الأمر صعوبة.

والأسعار، التي كانت مرتفعة بالفعل، ارتفعت إلى مستويات أعلى، حيث ارتفعت بنحو 40 في المائة على مدى السنوات الثلاث الماضية. أصبحت المنازل المتاحة أكثر ندرة: انخفضت القوائم بنسبة 20 بالمائة تقريبًا خلال نفس الفترة. والآن ارتفعت أسعار الفائدة إلى أعلى مستوياتها منذ 20 عاما، مما أدى إلى تآكل القوة الشرائية دون أن يفعل الكثير لخفض الأسعار – في تحد للمنطق الاقتصادي الطبيعي.

ولا يشكل أي منها، بطبيعة الحال، مشكلة بالنسبة للأشخاص الذين يمتلكون منازل بالفعل. فقد كانت معزولة عن ارتفاع أسعار الفائدة، وإلى حد ما عن ارتفاع أسعار المستهلك. منازلهم تستحق أكثر من أي وقت مضى. تكاليف السكن الشهرية، في معظمها، ثابتة.

السبب وراء هذا الانقسام – وهو جزء كبير منه على أية حال – هو سمة فريدة من نوعها في كل مكان في سوق الإسكان في الولايات المتحدة: الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عاما.

لقد كان هذا الرهن العقاري شائعاً لفترة طويلة حتى أنه من السهل أن ننسى مدى غرابته. ولأن سعر الفائدة ثابت، يستطيع أصحاب المنازل تجميد أقساط قروضهم الشهرية لمدة تصل إلى ثلاثة عقود، حتى لو ارتفع التضخم أو ارتفعت أسعار الفائدة. ولكن لأن أغلب قروض الرهن العقاري في الولايات المتحدة يمكن سدادها مبكراً دون أي عقوبة، فإن أصحاب المساكن يستطيعون ببساطة إعادة التمويل إذا انخفضت أسعار الفائدة. يحصل المشترون على جميع فوائد السعر الثابت، دون أي مخاطر.

وقال جون كامبل، الخبير الاقتصادي في جامعة هارفارد، والذي زعم أن الرهن العقاري لمدة 30 عاماً يساهم في اتساع فجوة التفاوت بين الناس: “إنه رهان من جانب واحد”. “إذا ارتفع التضخم، يخسر المقرضون ويفوز المقترضون. في حين أنه إذا انخفض التضخم، فإن المقترض يعيد التمويل فقط.

هذه ليست الطريقة التي تسير بها الأمور في أماكن أخرى من العالم. وفي بريطانيا وكندا، من بين أماكن أخرى، يتم تثبيت أسعار الفائدة بشكل عام لبضع سنوات فقط. وهذا يعني أن الألم الناجم عن ارتفاع أسعار الفائدة ينتشر بالتساوي بين المشترين والمالكين الحاليين.

وفي بلدان أخرى، مثل ألمانيا، تعد القروض العقارية ذات السعر الثابت شائعة ولكن لا يستطيع المقترضون إعادة التمويل بسهولة. وهذا يعني أن المشترين الجدد يتعاملون مع تكاليف اقتراض أعلى، وكذلك الأمر بالنسبة للمالكين القدامى الذين اشتروا عندما كانت أسعار الفائدة أعلى. (تتمتع الدنمرك بنظام مماثل لنظام الولايات المتحدة، ولكن الدفعات الأولى أكبر عموما ومعايير الإقراض أكثر صرامة).

والولايات المتحدة فقط هي التي تتمتع بمثل هذا النظام المتطرف من الفائزين والخاسرين، حيث يواجه المشترون الجدد تكاليف اقتراض تبلغ 7.5% أو أكثر، في حين يدفع ثلثا حاملي الرهن العقاري الحاليين أقل من 4%. على منزل بقيمة 400000 دولار، هذا فرق قدره 1000 دولار في تكاليف السكن الشهرية.

وقالت سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في موقع العقارات CoreLogic: “إنها سوق متشعبة”. “إنها سوق من يملكون ومن لا يملكون.”

لا يقتصر الأمر على أن المشترين الجدد يواجهون أسعار فائدة أعلى من المالكين الحاليين. المشكلة هي أن نظام الرهن العقاري في الولايات المتحدة لا يشجع المالكين الحاليين على عرض منازلهم في السوق – لأنهم إذا انتقلوا إلى منزل آخر، فسيتعين عليهم التخلي عن أسعار الفائدة المنخفضة والحصول على رهن عقاري أكثر تكلفة. يختار الكثيرون البقاء في أماكنهم، ويقررون أنه يمكنهم العيش بدون غرفة نوم إضافية أو تحمل التنقلات الطويلة لفترة أطول قليلاً.

والنتيجة هي سوق الإسكان المتجمد في مكانه. ومع وجود عدد قليل من المنازل في السوق – وعدد أقل بأسعار يمكن للمشترين تحملها – انخفضت مبيعات المنازل القائمة بأكثر من 15 في المائة في العام الماضي، إلى أدنى مستوى لها منذ أكثر من عقد من الزمن. يجد الكثيرون من جيل الألفية، الذين كانوا يكافحون بالفعل من أجل اقتحام سوق الإسكان، أن عليهم الانتظار لفترة أطول لشراء منازلهم الأولى.

قال ريتشارد ك. جرين، مدير مركز لاسك للعقارات في جامعة جنوب كاليفورنيا: «القدرة على تحمل التكاليف، بغض النظر عن كيفية تعريفها، هي في الأساس في أسوأ مستوياتها منذ أن كانت معدلات الرهن العقاري في سن المراهقة» في الثمانينات. “نحن نعطي الأفضلية ضمنيًا إلى حد ما لشاغلي المناصب على الأشخاص الجدد، ولا أرى أي سبب محدد لذلك.”

تبدأ قصة الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في فترة الكساد الكبير. كانت مدة العديد من الرهون العقارية في ذلك الوقت 10 سنوات أو أقل، وعلى عكس الرهون العقارية اليوم، لم تكن “تستهلك ذاتيا” – مما يعني أنه بدلا من سداد أصل القرض تدريجيا إلى جانب الفائدة كل شهر، كان المقترضون يدينون بأصل القرض بالكامل إلى 10 سنوات. نهاية المدة. ومن الناحية العملية، كان هذا يعني أن المقترضين سيضطرون إلى الحصول على رهن عقاري جديد لسداد الرهن القديم.

وقد نجح هذا النظام حتى لم ينجح: فعندما توقف النظام المالي وانهارت قيمة المساكن، لم يتمكن المقترضون من تجديد قروضهم. وفي وقت ما في أوائل ثلاثينيات القرن العشرين، كان ما يقرب من 10% من المنازل الأمريكية خاضعة لحبس الرهن، وفقًا لبحث أجراه السيد جرين والمؤلفة المشاركة سوزان إم واشتر من جامعة بنسلفانيا.

وردا على ذلك، أنشأت الحكومة الفيدرالية مؤسسة قروض أصحاب المنازل، التي استخدمت السندات المدعومة من الحكومة لشراء القروض العقارية المتعثرة وإعادة إصدارها كقروض طويلة الأجل بسعر فائدة ثابت. (لعبت الشركة أيضًا دورًا فعالًا في إنشاء نظام الخطوط الحمراء الذي منع العديد من الأمريكيين السود من شراء المنازل). ثم باعت الحكومة تلك القروض العقارية لمستثمرين من القطاع الخاص، مع توفير إدارة الإسكان الفيدرالية المنشأة حديثًا التأمين على الرهن العقاري حتى يعرف هؤلاء المستثمرون القروض التي حصلوا عليها. سيتم سداد الشراء.

لقد تطور نظام الرهن العقاري على مر العقود: فقد أفسحت مؤسسة قروض أصحاب المنازل المجال أمام فاني ماي، ثم فريدي ماك في وقت لاحق ــ وهي شركتان خاصتان اسميا أصبح دعمهما الضمني من قِبَل الحكومة الفيدرالية واضحا بعد انفجار فقاعة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. أدى مشروع قانون GI إلى توسع كبير وتحرير نظام التأمين على الرهن العقاري. وساهمت أزمة المدخرات والقروض في الثمانينيات في ظهور الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري كمصدر التمويل الرئيسي لقروض الإسكان.

بحلول الستينيات، برز الرهن العقاري لمدة 30 عاما باعتباره الطريقة السائدة لشراء منزل في الولايات المتحدة – وباستثناء فترة وجيزة في الثمانينيات، ظل كذلك منذ ذلك الحين. وحتى خلال ذروة فقاعة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، عندما تم إغراء الملايين من الأميركيين بالرهون العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل بمعدلات فائدة منخفضة، اختارت نسبة كبيرة من المقترضين القروض العقارية بآجال طويلة وأسعار فائدة ثابتة.

وبعد انفجار الفقاعة، اختفى الرهن العقاري ذو الفائدة القابلة للتعديل. واليوم، فإن ما يقرب من 95% من القروض العقارية القائمة في الولايات المتحدة تتمتع بأسعار فائدة ثابتة؛ ومن بين هؤلاء، أكثر من ثلاثة أرباعهم لمدة 30 عامًا.

لم يقم أحد بجعل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هو المعيار. وقالت أندرا غينت، الخبيرة الاقتصادية في جامعة يوتا التي درست سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة، إن الأمر “أشبه بحادث تاريخي إلى حد ما”. ولكن عن قصد أو عن غير قصد، لعبت الحكومة دوراً مركزياً: فمن المستحيل أن يتمكن أغلب الأميركيين من الطبقة المتوسطة من إقناع أحد البنوك بإقراضهم أضعاف دخلهم السنوي بمعدل ثابت دون شكل من أشكال الضمانات الحكومية.

قال إدوارد ج. بينتو، وهو زميل بارز في معهد أميركان إنتربرايز وناقد محافظ منذ فترة طويلة للرهن العقاري لمدة 30 عاما: “من أجل القيام بالإقراض لمدة 30 عاما، فإنك تحتاج إلى ضمان حكومي”. “لم يكن بإمكان القطاع الخاص أن يفعل ذلك بمفرده.”

بالنسبة لمشتري المنازل، يعتبر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا صفقة مذهلة. فهم يقترضون بمعدلات مدعومة – في كثير من الأحيان بينما يستثمرون القليل نسبيا من أموالهم الخاصة.

لكن السيد بينتو وغيره من المنتقدين من اليمين واليسار يقولون إنه في حين أن الرهن العقاري لمدة 30 عاما ربما كان مفيدا لمشتري المنازل بشكل فردي، فإنه لم يكن جيدا تقريبا لملكية المنازل الأمريكية بشكل عام. فمن خلال تسهيل عملية الشراء، عمل نظام الرهن العقاري المدعوم من قِبَل الحكومة على تحفيز الطلب، ولكن دون نفس القدر من الاهتمام بضمان المزيد من العرض. والنتيجة هي أزمة القدرة على تحمل التكاليف والتي سبقت الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة بوقت طويل، ومعدل ملكية المساكن إلى مستوى غير ملحوظ وفقاً للمعايير الدولية.

قال سكايلر أولسن، كبير الاقتصاديين في موقع Zillow العقاري: “بمرور الوقت، ربما يؤدي سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا إلى تآكل القدرة على تحمل التكاليف”.

وتشير الأبحاث إلى أن نظام الرهن العقاري في الولايات المتحدة أدى أيضاً إلى تفاقم عدم المساواة العرقية والاقتصادية. ويميل المقترضون الأكثر ثراء إلى أن يكونوا أكثر تطورا من الناحية المالية، وبالتالي، أكثر عرضة لإعادة التمويل عندما يؤدي ذلك إلى توفير المال لهم – مما يعني أنه حتى لو بدأ المقترضون بنفس سعر الفائدة، فإن الفجوات تظهر بمرور الوقت.

وقالت فانيسا بيري، الأستاذة بجامعة جورج واشنطن التي تدرس المستهلكين في أسواق الإسكان: “المقترضون السود واللاتينيون على وجه الخصوص أقل احتمالا لإعادة تمويل قروضهم”. “هناك خسارة في الأسهم مع مرور الوقت. إنهم يدفعون مبالغ زائدة.”

هيلاري فالديتيرو ودان فريز على طرفي نقيض من فجوة الرهن العقاري الكبيرة.

اشترت السيدة فالديتيرو، 37 عامًا، منزلها في بويز بولاية أيداهو، في أبريل 2022، في الوقت المناسب تمامًا لتثبيت سعر فائدة قدره 4.25 بالمائة على رهنها العقاري. وبحلول يونيو/حزيران، اقتربت المعدلات من 6%.

وقالت: “لو كنت قد انتظرت ثلاثة أسابيع، بسبب سعر الفائدة، لكان قد تم تسعيري”. “لم أستطع لمس منزل بما هو عليه الآن.”

عاد السيد فريز، 28 عامًا، إلى شيكاغو، مسقط رأسه، في يوليو 2022، حيث كانت أسعار الفائدة تواصل مسيرتها التصاعدية. وبعد مرور عام ونصف، يعيش السيد فريز مع والديه، ويدخر أكبر قدر ممكن من المال على أمل شراء منزله الأول – ويشاهد ارتفاع أسعار الفائدة وهو يدفع هذا الحلم بعيدًا.

قال السيد فريز: “الجدول الزمني الخاص بي، أحتاج إلى تمديده لمدة عام آخر على الأقل”. “أنا أفكر في الأمر: هل كان بإمكاني فعل أي شيء بشكل مختلف؟”

إن الحظوظ المتباينة للسيدة فالديتيرو والسيد فريز لها آثار تتجاوز سوق الإسكان. أسعار الفائدة هي الأداة الأساسية التي يستخدمها بنك الاحتياطي الفيدرالي لاحتواء التضخم: فعندما يصبح الاقتراض أكثر تكلفة، من المفترض أن تتراجع الأسر عن إنفاقها. لكن القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة تخفف من تأثير تلك السياسات، مما يعني أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يجب أن يصبح أكثر عدوانية.

“عندما يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة للسيطرة على التضخم، من يشعر بالألم؟” سأل السيد كامبل، الخبير الاقتصادي بجامعة هارفارد. “في نظام الرهن العقاري ذو سعر الفائدة الثابت، هناك مجموعة كاملة من أصحاب المساكن الحاليين الذين لا يشعرون بالألم ولا يتحملون الضربة، لذلك تقع على عاتق مشتري المساكن الجديدة”، فضلا عن المستأجرين وشركات البناء.

ويقول كامبل إن هناك طرقا يمكن من خلالها إصلاح النظام، بدءا بتشجيع المزيد من المشترين على اختيار القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل. وتفعل أسعار الفائدة المرتفعة ذلك، ولكن ببطء شديد: ارتفعت حصة المشترين الذين يتخذون الخيار القابل للتعديل إلى حوالي 10 في المائة، من 2.5 في المائة في أواخر عام 2021.

واقترح نقاد آخرون تغييرات أكثر شمولاً. وقد اقترح بينتو نوعاً جديداً من الرهن العقاري بفترات أقصر، وأسعار فائدة متغيرة، والحد الأدنى من الدفعات الأولى – وهو هيكل يقول إنه سيحسن القدرة على تحمل التكاليف والاستقرار المالي.

ولكن في الممارسة العملية، لا يكاد أي شخص يتوقع أن يختفي الرهن العقاري لمدة 30 عاما قريبا. ويمتلك الأمريكيون 12.5 تريليون دولار من ديون الرهن العقاري، معظمها في شكل قروض ذات سعر فائدة ثابت. فالنظام الحالي يضم قاعدة انتخابية هائلة ــ وثرية للغاية ــ ومن المؤكد أن أعضائها سيحاربون أي تغيير يهدد قيمة أكبر أصولهم.

والأمر الأكثر ترجيحاً هو أن سوق الإسكان المتجمد سوف يذوب تدريجياً. سيقرر أصحاب المنازل أنهم لا يستطيعون تأجيل البيع لفترة أطول، حتى لو كان ذلك يعني سعرًا أقل. سوف يتكيف المشترون أيضًا. ويتوقع العديد من المتنبئين أنه حتى الانخفاض البسيط في أسعار الفائدة يمكن أن يؤدي إلى زيادة كبيرة في النشاط – فالرهن العقاري بنسبة 6 في المائة قد لا يبدو فجأة بهذا السوء.

لكن هذه العملية قد تستغرق سنوات.

قالت السيدة فالديتيرو: “أشعر بأنني محظوظة للغاية لأنني انزلقت في الوقت المناسب”. “أشعر بالأسف الشديد تجاه الأشخاص الذين لم يدخلوا والآن لا يمكنهم ذلك.”



المصدر

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى