اقتصاد

الشقق قد تكون الشركة العقارية التالية التي تواجه صعوبات


قد يبدو الوقت مناسبًا لامتلاك مباني سكنية.

بالنسبة للعديد من أصحاب العقارات، هو كذلك. وارتفعت الإيجارات في السنوات الأخيرة بسبب نقص المساكن في معظم أنحاء البلاد وموجة من التضخم الحاد.

لكن عددا متزايدا من العقارات المستأجرة، وخاصة في الجنوب والجنوب الغربي، تعاني من ضائقة مالية. وقد توقف البعض فقط عن سداد أقساط قروضهم العقارية، لكن المحللين يشعرون بالقلق من أن ما يصل إلى 20 في المائة من جميع القروض على العقارات السكنية يمكن أن تكون معرضة لخطر التخلف عن السداد.

وعلى الرغم من ارتفاع الإيجارات خلال الوباء، إلا أن الارتفاع توقف في الأشهر الأخيرة. وفي أجزاء كثيرة من البلاد، بدأت الإيجارات في الانخفاض. وقد أدت أسعار الفائدة، التي رفعها بنك الاحتياطي الفيدرالي لمكافحة التضخم، إلى جعل الرهن العقاري أكثر تكلفة بالنسبة لأصحاب المباني. وبينما لا تزال المنازل نادرة في العديد من الأماكن، ربما قام المطورون ببناء عدد كبير جدًا من الشقق الراقية في المدن التي لم تعد تجتذب عددًا كبيرًا من المستأجرين كما كانت في عامي 2021 و2022، مثل هيوستن وتامبا بولاية فلوريدا.

ولم تتحول هذه المشاكل بعد إلى أزمة، لأن معظم أصحاب المباني السكنية، المعروفة في صناعة العقارات باسم العقارات متعددة الأسر، لم يتخلفوا عن سداد القروض.

1.7% فقط من القروض متعددة الأسر متأخرة السداد لمدة 30 يومًا على الأقل، مقارنة بحوالي 7% من قروض المكاتب وحوالي 6% من قروض الفنادق والتجزئة، وفقًا لمجلس التمويل العقاري التجاري، وهو اتحاد صناعي يضم في أعضائه المقرضين والمستثمرين.

لكن العديد من المجموعات الصناعية ووكالات التصنيف وشركات الأبحاث تشعر بالقلق من أن العديد من قروض الشقق السكنية قد تصبح متعثرة. تشكل القروض متعددة الأسر غالبية القروض المضافة حديثًا إلى قوائم المراقبة التي جمعها خبراء الصناعة.

وقالت ليزا بيندرجاست، المديرة التنفيذية في المجلس العقاري: “إن نظام Multifamily لا يأتي ويضربك في أنفك في الوقت الحالي، ولكنه على رادار الجميع”.

وتضاف المخاوف بشأن قروض الشقق إلى سلسلة من المشاكل التي تواجه العقارات التجارية. تعاني مباني المكاتب القديمة بسبب التحول إلى العمل من المنزل. الفنادق تتضرر لأن الناس يقومون برحلات عمل أقل. لقد فقدت مراكز التسوق قوتها لسنوات أمام التسوق عبر الإنترنت.

تتنوع المشكلات التي تواجه المباني السكنية. وفي بعض الحالات، يكافح الملاك لملء الوحدات وتحقيق دخل كافٍ. وفي حالات أخرى، تمتلئ الشقق بالمستأجرين الذين يدفعون أقساطهم، لكن المالكين لا يستطيعون رفع الإيجارات بسرعة كافية لتوفير الأموال النقدية لتغطية أقساط القروض المتزايدة.

ونتيجة لذلك، فإن ما يقرب من واحد من كل خمسة قروض متعددة الأسر معرض الآن لخطر التأخر في السداد، وفقا لقائمة يحتفظ بها مزود البيانات CRED iQ.

ويشعر المحللون بقلق بالغ إزاء ما يقرب من ثلث القروض العقارية المتعددة الأسر التي تم إصدارها بأسعار فائدة متغيرة. وخلافا للقروض العقارية التقليدية ذات السعر الثابت، تطلبت هذه القروض دفعات متزايدة مع ارتفاع أسعار الفائدة في العامين الماضيين.

اشترت شركة ZMR Capital مبنى The Reserve، وهو مبنى مكون من 982 وحدة في براندون بولاية فلوريدا، بالقرب من تامبا، في بداية عام 2022. وتم تجميع الرهن العقاري على العقار في سندات بيعت للمستثمرين. العقار مشغول بنسبة تزيد عن 80%، لكن مدفوعات الفائدة ارتفعت بأكثر من 50%، أو أكثر من 6 ملايين دولار. ونتيجة لذلك، لم يتمكن مالك المبنى من سداد الرهن العقاري، الذي أصبح مستحقًا في أبريل، وفقًا لتحليل CRED iQ لمستندات خدمة القروض. ورفضت ZMR Capital التعليق.

فشلت شركة OWC 182 Holdings، مالكة Oaks of Westchase في هيوستن، وهي عبارة عن شقة سكنية مكونة من 182 وحدة على طراز الحديقة وتتكون من 15 مبنى من طابقين، في سداد أقساط رهنها العقاري منذ أبريل، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى تكاليف الفائدة الباهظة. وفقًا لـ CRED iQ. ولم يتسن الاتصال بممثلي OWC 182 للتعليق.

قال مايك هاس، الرئيس التنفيذي لشركة CRED iQ: “الارتفاع في أسعار الفائدة يتسبب في ارتفاع تكاليف خدمة الديون على هذه العقارات”.

ولكن حتى المقترضين الذين حصلوا على رهن عقاري بسعر فائدة ثابت قد يعانون عندما يضطرون إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية بقروض تحمل أسعار فائدة أعلى بكثير. ومن المقرر أن يحين موعد استحقاق ما يقرب من 250 مليار دولار من القروض متعددة الأسر هذا العام، وفقا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.

قال مارك سيلفرمان، الشريك ورئيس مجموعة الخدمات الخاصة CMBS في جامعة كاليفورنيا: “مع ارتفاع أسعار الفائدة بشكل كبير وبدء انخفاض الإيجارات في المتوسط ​​على مستوى البلاد، إذا كنت بحاجة إلى إعادة تمويل قرض، فإنك تعيد التمويل في بيئة أكثر تكلفة”. شركة محاماة لوك لورد. “من الصعب جعل هذه المباني مربحة.”

في حين أن تحديات الديون والقروض التي تواجه المكاتب تركز على المباني في المدن الكبيرة، وخاصة في الشمال الشرقي والساحل الغربي، فإن المخاوف بشأن تعدد الأسر تتركز بشكل أكبر في منطقة الحزام الشمسي.

ومع انتقال الناس بشكل متزايد إلى الجنوب والجنوب الغربي خلال الوباء، قام المطورون ببناء مجمعات سكنية لتلبية الطلب المتوقع. لكن محللين عقاريين قالوا إن عدد الأشخاص الذين ينتقلون إلى تلك المناطق انخفض بشكل حاد في الأشهر الأخيرة.

في 19 مدينة رئيسية في منطقة صن بيلت – بما في ذلك ميامي وأتلانتا وفينيكس وأوستن بتكساس – أصبحت 120 ألف وحدة سكنية جديدة متاحة في عام 2019 واستوعبها 110 آلاف مستأجر، وفقا لمجموعة كوستار. وفي العام الماضي، كان لدى تلك الأسواق 216 ألف وحدة جديدة، لكن الطلب تباطأ إلى 95 ألف مستأجر.

بالإضافة إلى ذلك، مع ارتفاع تكاليف البناء والعمالة خلال الوباء، قام المطورون ببناء المزيد من المباني السكنية الفاخرة، على أمل جذب المستأجرين الذين يمكنهم دفع المزيد. ويقول محللون في شركة كوستار إن الأسعار والإيجارات لهذه المباني آخذة في الانخفاض الآن.

قال جاي ليبيك، المدير الوطني لتحليلات العائلات المتعددة في CoStar Group: “لقد خرج المطورون عن السيطرة كثيرًا”. “اعتقد الجميع أن الطلب الذي رأيناه في عام 2021 سيكون هو الطريقة التي ستسير بها الأمور للأمام.”

قد يمثل ذلك مشكلة كبيرة للمستثمرين مثل Tides Equities، وهي شركة استثمار عقاري مقرها في لوس أنجلوس تراهن بشكل كبير على العقارات متعددة الأسر في Sun Belt. قبل بضع سنوات فقط، كانت شركة Tides Equities تمتلك مباني سكنية تبلغ قيمتها حوالي 2 مليار دولار. وسرعان ما ارتفع هذا الرقم إلى 6.5 مليار دولار. والآن، مع انخفاض إيجارات وأسعار تلك الشقق، تكافح الشركة لسداد أقساط القروض وتغطية نفقات التشغيل، وفقًا لـ CRED iQ.

ولم يستجب المسؤولون التنفيذيون في Tides Equities لطلبات التعليق.

ومع ذلك، من المرجح أن تكون المباني السكنية على أساس مالي أقوى من المكاتب، على سبيل المثال. وذلك لأن الوحدات متعددة الأسر يمكن تمويلها عن طريق الإقراض من شركتي الرهن العقاري العملاقتين المدعومين من الحكومة، فاني ماي وفريدي ماك، واللتين أنشأهما الكونجرس لجعل الإسكان في متناول الجميع.

وقال لوني هندري، كبير مسؤولي المنتجات في شركة Trepp، وهي شركة بيانات عقارية تجارية: “إذا قررت البنوك الإقليمية والبنوك الاستثمارية الكبيرة أنها لن تقدم قروضًا متعددة الأسر، فسوف تحصل فاني وفريدي ببساطة على المزيد من الأعمال”. . “إنها وسيلة آمنة من الفشل لا تمتلكها فئات الأصول الأخرى”.

علاوة على ذلك، في حين أن المكاتب تتعرض لتحول كبير في أنماط العمل، لا يزال الناس بحاجة إلى أماكن للعيش فيها، والتي ينبغي أن تدعم القطاع متعدد الأسر على المدى الطويل، كما قال السيد هندري.

ومع ذلك، يقول بعض خبراء الصناعة إنهم يتوقعون موجة من حالات التخلف عن السداد في قطاع الشقق السكنية، مما يؤدي إلى تفاقم المشاكل في جميع أنحاء صناعة العقارات التجارية.

وقال السيد سيلفرمان من شركة لوك لورد: “هناك الكثير من الأصول القوية التي تملكها العديد من الأسر، ولكن ستكون هناك أضرار جانبية، ولا أعتقد أنها ستكون صغيرة”.



المصدر

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى