اقتصاد

الإيجارات تنخفض. فلماذا لا يظهر ذلك في بيانات التضخم؟


قد يكون لدى الاحتياطي الفيدرالي مشكلة في الإسكان. على أقل تقدير، لديها لغز السكن.

وقد انخفض معدل التضخم بشكل عام بشكل كبير خلال العام الماضي. ولكن الإسكان أثبت أنه استثناء عنيد ــ ومثير للدهشة ــ. وارتفعت تكلفة المأوى بنسبة 6% في يناير مقارنة بالعام السابق، وارتفعت بشكل أسرع على أساس شهري عما كانت عليه في ديسمبر، وفقًا لوزارة العمل. وكان هذا التسارع سبباً كبيراً لارتفاع أسعار المستهلكين الإجمالية الشهر الماضي.

ويشكل استمرار تضخم أسعار الإسكان مشكلة بالنسبة لمسؤولي بنك الاحتياطي الفيدرالي عندما يفكرون في الوقت المناسب لخفض أسعار الفائدة. يعد السكن أكبر نفقات شهرية بالنسبة لمعظم الأسر، مما يعني أنه يؤثر بشكل كبير على حسابات التضخم. وما لم تهدأ تكاليف الإسكان، فسوف يكون من الصعب على التضخم ككل أن يعود بشكل مستدام إلى هدف البنك المركزي البالغ 2 في المائة.

وقال مارك فرانسيسكي، المدير الإداري في شركة زيلمان وشركاه لأبحاث الإسكان: “إذا كنت تريد أن تعرف إلى أين يتجه التضخم، عليك أن تعرف إلى أين يتجه تضخم الإسكان”. وأضاف أن تضخم الإسكان “لا يتباطأ بالمعدل الذي توقعناه أو توقعه أي شخص”.

واستندت هذه التوقعات إلى بيانات القطاع الخاص من المواقع العقارية مثل Zillow وApartment List وغيرها من الشركات الخاصة التي أظهرت أن الإيجارات لم ترتفع إلا بالكاد في الآونة الأخيرة، وكانت تنخفض بشكل مباشر في بعض الأسواق.

بالنسبة لمشتري المنازل، فإن الجمع بين ارتفاع الأسعار وارتفاع أسعار الفائدة جعل السكن غير ميسور التكلفة على نحو متزايد. ومن ناحية أخرى، كان العديد من أصحاب المنازل الحاليين معزولين جزئياً عن ارتفاع الأسعار لأنهم حصلوا على قروض عقارية ذات سعر ثابت وأقساط لا تتغير من شهر لآخر.

ومع ذلك، لا تظهر أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري بشكل مباشر في بيانات التضخم. وذلك لأن شراء منزل هو استثمار، وليس مجرد شراء استهلاكي مثل البقالة. وبدلا من ذلك، تعتمد بيانات التضخم على الإيجارات. ومع إظهار البيانات الخاصة اعتدال الإيجارات، كان الاقتصاديون يتطلعون إلى ظهور التباطؤ في البيانات الحكومية أيضًا.

ورفض مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي إلى حد كبير تضخم الإسكان خلال معظم فترات العام الماضي، معتقدين أن البيانات الرسمية كانت ببساطة بطيئة في التقاط اتجاه التباطؤ الواضح في البيانات الخاصة. وبدلاً من ذلك، ركزوا على التدابير التي تستبعد المأوى، وهو النهج الذي رأوا أنه يعكس الاتجاهات الأساسية بشكل أفضل.

ولكن مع استمرار الاختلاف، بدأ بعض الاقتصاديين داخل بنك الاحتياطي الفيدرالي وخارجه في التشكيك في هذه الافتراضات. وقد رفع الاقتصاديون في بنك جولدمان ساكس مؤخراً توقعاتهم لتضخم المساكن هذا العام، مستشهدين بارتفاع إيجارات منازل الأسرة الواحدة.

قال أوستان جولسبي، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو، في مقابلة أجريت معه مؤخراً: “من الواضح أن هناك شيئاً ما يحدث ولم نفهمه بعد”. “يسألونني: ماذا تشاهد؟” أود أن أقول: “أنا أراقب الإسكان لأن هذا هو الشيء الذي لا يزال غريبًا”.

الطبيعة العنيدة لتضخم المساكن ليست لغزا كاملا. كان الاقتصاديون يعلمون أن الأمر سيستغرق بعض الوقت حتى يصل الاعتدال في الإيجارات الذي تظهره بيانات القطاع الخاص إلى مؤشر أسعار المستهلك الرسمي لوزارة العمل.

هناك سببان لهذا التأخير. الأول تقني: تعتمد بيانات الحكومة على مسح شهري لآلاف الوحدات المستأجرة. ومع ذلك، يتم مسح وحدة معينة مرة واحدة فقط كل ستة أشهر. لذا، إذا تم مسح شقة في يناير وارتفع الإيجار في فبراير، فلن تظهر هذه الزيادة في البيانات حتى يتم مسح الشقة مرة أخرى في يوليو. وهذا يتسبب في تخلف البيانات الحكومية عن الظروف، خاصة خلال فترات التغير السريع.

أما السبب الثاني فهو مفاهيمي. تتضمن معظم الفهارس الخاصة الإيجارات فقط عندما يحصلون على مستأجرين جدد. لكن الحكومة تهدف إلى تغطية تكاليف السكن لجميع المستأجرين. ولأن أغلب عقود الإيجار تستمر لمدة عام أو أكثر، ولأن أولئك الذين يجددون عقود إيجارهم يحصلون غالبا على خصم نسبة إلى الأشخاص الذين يستأجرون في السوق المفتوحة، فإن البيانات الحكومية سوف يتم تعديلها عادة بشكل تدريجي أكثر من المؤشرات الخاصة.

ينبغي أن تتقارب البيانات العامة والخاصة في نهاية المطاف. لكن ليس من الواضح كم من الوقت ستستغرق هذه العملية. على سبيل المثال، أدى الارتفاع السريع في الإيجارات في عامي 2021 و2022 إلى بقاء العديد من الأشخاص في أماكنهم بدلاً من الخوض في سوق الإيجارات الساخنة. ربما يكون هذا، من بين عوامل أخرى، قد جعل الأمر يستغرق وقتًا أطول من المعتاد حتى تتم تصفية إيجارات السوق في البيانات الحكومية.

هناك دلائل على أن التباطؤ جار. ارتفعت الإيجارات بمعدل سنوي أقل من 5 في المائة خلال الأشهر الثلاثة الماضية، بانخفاض عن ذروة قريبة من 10 في المائة في عام 2022. وتختلف مصادر البيانات الخاصة حول مقدار الانخفاض الذي لا يزال يتعين على تضخم الإيجارات تحقيقه، لكنها تتفق على أن هذا الاتجاه يجب أن يستمر.

وقالت لورا روزنر واربورتون، كبيرة الاقتصاديين في شركة ماكروبوليسي بيرسبيكتيفز للأبحاث الاقتصادية: “في أغلب الأحيان، يقولون جميعاً نفس الشيء، وهو أن تضخم الإيجارات قد اعتدل بشكل كبير”.

ورغم أن تضخم الإيجارات ربما بدأ يتجه نحو الاعتدال أخيراً، فإن قياس الحكومة للتكاليف التي يتحملها أصحاب المساكن لم يحذو حذوه؛ لقد تسارع بالفعل في بيانات الشهر الأخير. ولأن عدد الأميركيين الذين يمتلكون مساكنهم أكبر من عددهم المستأجرين، فإن المساكن التي يشغلها مالكوها تهيمن على عنصر المأوى في مؤشر أسعار المستهلك.

إن النفقات التي يربطها معظم الناس بملكية المنازل – مدفوعات الرهن العقاري، وتأمين أصحاب المنازل، والصيانة والإصلاحات – لا يتم تضمينها بشكل مباشر في مقاييس التضخم.

وبدلا من ذلك، تقوم الحكومة بقياس التضخم في المساكن بالنسبة للمالكين من خلال تقييم تكلفة استئجار منزل مماثل، وهو المفهوم المعروف باسم الإيجار المعادل للمالكين. (الفكرة هي أن هذا يقيس قيمة “الخدمة” المتمثلة في توفير المسكن، على نحو يختلف عن المكاسب الاستثمارية المترتبة على امتلاكه).

عادة ما تتحرك مقاييس الإيجار والملكية معًا لأنها تستند إلى نفس البيانات الأساسية – مسح آلاف الوحدات المؤجرة. ولكن لحساب أرقام الملكية، تعطي وزارة العمل وزنا أكبر للمنازل التي يمكن مقارنتها بالوحدات التي يشغلها مالكوها. وهذا يعني أنه إذا تصرفت أنواع مختلفة من المساكن بشكل مختلف، فمن الممكن أن يتباين المقياسان.

ويقول بعض الاقتصاديين إن هذا قد يكون ما يحدث الآن. وساعدت الطفرة في بناء الشقق في السنوات الأخيرة على خفض الإيجارات في العديد من المدن. ومع ذلك، لا تزال منازل الأسرة الواحدة تعاني من نقص في المعروض، في الوقت الذي يصل فيه الملايين من جيل الألفية إلى المرحلة التي يريدون فيها مساحة أكبر. وهذا يؤدي إلى ارتفاع تكلفة المنازل لكل من المشترين والمستأجرين. ولأن أغلب أصحاب المنازل يعيشون في منازل لأسرة واحدة، فإن وحدات الأسرة الواحدة تلعب دوراً كبيراً في حساب الإيجار المعادل للمالكين.

قال سكايلر أولسن، كبير الاقتصاديين في شركة Zillow: “هناك المزيد من الحرارة وراء الأسرة الواحدة، وهناك حجج جيدة للغاية يمكن تقديمها حول سبب استمرار هذه الحرارة”.

ويشك اقتصاديون آخرون في أن ارتفاع التضخم في يناير هو بداية لاتجاه أكثر استدامة. لقد تجاوزت إيجارات المنازل لأسرة واحدة إيجارات الشقق لفترة من الوقت، ولكن في الآونة الأخيرة فقط تباين التضخم بين المالكين والمستأجرين. وقال عمير شريف، مؤسس شركة Inflation Insights، وهي شركة أبحاث اقتصادية، إن هذا يشير إلى أن بيانات شهر يناير كانت مجرد صدفة.

وقال شريف: «الأمور الشهرية بشكل عام يمكن أن تكون متقلبة». وقال إن الخبر السار في التقرير هو أن نمو الإيجارات بدأ يهدأ أخيرًا، مما يجعله أكثر ثقة في ظهور التباطؤ الذي طال انتظاره في البيانات الرسمية.

لكن هذا الاستنتاج ليس مؤكدا على الإطلاق. قبل الوباء، روت أجزاء مختلفة من سوق الإسكان قصصا متسقة بشكل عام: ارتفعت إيجارات الشقق بنفس معدل ارتفاع إيجارات منازل الأسرة الواحدة، على سبيل المثال.

لكن الوباء دمر هذا التوازن، مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات في بعض الأماكن وانخفاضها في أماكن أخرى، وتعطيل العلاقات بين المقاييس المختلفة. وقالت سارة هاوس، كبيرة الاقتصاديين في بنك ويلز فارجو، إن هذا يجعل من الصعب الثقة بشأن متى ستهدأ البيانات الرسمية، أو إلى أي مدى – الأمر الذي قد يجعل بنك الاحتياطي الفيدرالي أكثر حذراً عندما يفكر في خفض أسعار الفائدة.

وقالت: “في الوقت الحالي، ما زالوا يفترضون أنه لا يزال هناك الكثير من تباطؤ التضخم في المستقبل، لكن ذلك سيبقيهم حذرين في تفاؤلهم”، في إشارة إلى مسؤولي بنك الاحتياطي الفيدرالي. “عليهم أن يفكروا في المكان الذي سيصل إليه المأوى فعليًا، والمدة التي يستغرقها الوصول إلى هناك.”



المصدر

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى